Istandsættelse af lejlighed ved fraflytning pris: en guide

En dansk analyse af fraflytningsudgifter viser, at den gennemsnitlige regning for istandsættelse ligger lavere end myten om dyre fraflytninger antyder, og at mange fraflytninger endda afsluttes uden krav om istandsættelse overhovedet. Tallene dækker hele istandsættelsen, altså også andet end malerarbejde.

Prisen på malerarbejdet følger overfladernes stand og omfang, ikke boligens kvadratmeter. To lejligheder på samme størrelse kan ligge vidt fra hinanden, hvis den ene kun kræver genmaling af væggene, mens den anden har lofter, træværk og spartlede skader med i opgaven.

Hos Malerfirmaet MGA A/S begynder vurderingen altid med overfladerne og det arbejde, de kræver, og du får et skriftligt uforpligtende tilbud. Når du kan afgrænse opgaven overflade for overflade, bliver det lettere at sammenligne tilbud og undgå at betale for et større omfang end nødvendigt.

Hvad koster det typisk at male ved fraflytning

En fast kvadratmeterpris kan se overskuelig ud, men den afgør ikke, hvad malerarbejdet i din lejlighed koster. Den fortæller eksempelvis ikke, om lofterne er med, om træværket skal behandles, eller om væggene kræver andet end maling. Derfor findes der ikke én ansvarlig standardpris, som dækker alle fraflytninger.

Som pejlemærke for den samlede istandsættelse angiver den danske fraflytningsanalyse offentliggjort via Ritzau følgende nøgletal:

• Gennemsnitlig udgift ved fraflytning: Knap 12.600 kr.
• Fraflytninger med udgift under 10.000 kr.: Over 50 % af fraflytningerne.
• Fraflytninger uden krav om istandsættelse: Over 30 % af lejerne.
• Gennemsnit uden de problemfri fraflytninger: Knap 18.300 kr.
• Gennemsnitlig boperiode før fraflytning: Lidt over 6 år.

Analysen bygger på oplysninger fra en aktør inden for ejendomsforvaltning. Brug derfor tallene til at sætte din forventning i perspektiv, ikke som en prisliste eller dokumentation for, hvad en maler bør tage for din bolig.

Find det omfang, der ligner din bolig

Forestil dig en lejlighed, hvor møblerne netop er flyttet ud. På afstand ser væggene pæne ud, men tæt på bliver skruehuller, afsmitning og forskelle efter billeder synlige. Det afgørende er, hvilken behandling der skal til for at opnå det aftalte resultat.

Let genmaling passer til faste, ensartede overflader med få eller ingen reparationer. Her kan arbejdet begrænses til de aftalte vægge eller lofter med beskeden forbehandling. Tapetfjernelse, fuldspartling og omfattende behandling af træværk hører normalt ikke til dette omfang.

Standardistandsættelse omfatter maling af de aftalte rum med lokale spartelreparationer, slibning, nødvendig grunding og to dækkende lag. Betegnelsen bør aldrig stå alene i tilbuddet, fordi døre, karme og rengøring ellers let bliver uklare poster.

Omfattende forbehandling er relevant, når underlaget skal bygges op igen før maling. Det kan omfatte fuldspartling, fjernelse af løse materialer, reparation af glasfilt og grundig slibning af træværk. Udbedring af aktive fugtproblemer eller større bygningsskader er ikke automatisk en del af maleropgaven.

Vores råd: Bed om en beskrivelse af resultatet og arbejdsprocessen, ikke blot en betegnelse som komplet maling.

Et brugbart budget skal gøre det muligt at kontrollere standen, omfanget, behandlingerne og lejevilkårene. Først når de passer sammen, giver totalprisen mening.

Boligens stand er den største prisdriver

Omfattende reparation af underlaget kan fylde mere i regningen end selve malingen. Når vægge skal afrenses, fuldspartles og slibes, går arbejdstiden med at skabe et malbart underlag, før den færdige farve overhovedet kommer på.

Det betyder ikke, at fraflytning er lig med fuld renovering. For almene boliger beskriver almenlejeloven rammerne for vedligeholdelse og normalistandsættelse, og lejeren kan som udgangspunkt ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand end ved overtagelsen. Den tekniske vurdering af en væg og vurderingen af, hvem der skal betale, er altså forskellige spørgsmål.

Det skal maleren undersøge

• Ujævne vægge og løst underlag: Fuldspartling kræver, at løst puds, ustabilt tapet og dårligt hæftende maling håndteres først. Ellers bygger man videre på en svag overflade.
• Nikotinmisfarvning: Grundig afvaskning og egnet spærrende grunder kan være nødvendigt. Almindelig vægmaling alene er ikke en sikker løsning mod gennemslag.
• Flere tapetlag og beskadiget glasfilt: Fjernelse og reparation kan ændre opgaven væsentligt. Nyt materiale bør ikke blot lægges over løse samlinger.
• Revner og mange rawlplughuller: Hullerne skal renses og fyldes, og reparationerne skal slibes plane. Revner skal vurderes, så en bevægelsesrevne ikke behandles som et almindeligt skruehul.
• Kraftige farveskift: Mørke eller stærkt farvede vægge kan kræve en tilpasset behandlingsopbygning for at blive ensartede.
• Fedt og fugt: Køkkenfedt skal vaskes af. Ved vedvarende fugt skal årsagen afklares, før der males.

Tag som tænkt eksempel to lige store lejligheder. Den ene har nikotin på fire vægge, mens den anden kun har små ophængningshuller i ellers faste, rene overflader. Gulvarealet er ens, men forbehandlingen bliver vidt forskellig.

Bed derfor om, at fuldspartling, nikotinbehandling, omfattende hulreparationer, farveskift og reparation af glasfilt står særskilt. Det gør det synligt, hvilke fund der øger arbejdstid og materialeforbrug.

Fotografér hvert rum både i oversigt og tæt på skaderne. Husk lofter, døre, karme og fodlister, og tag gerne billeder i sidelys, som afslører ujævnheder. Fotos hjælper med den første afgrænsning, men kan ikke vise alt om vedhæftning og underlagets styrke.

Areal, antal rum og loftshøjde i prisen

Gulvarealet er ikke det samme som det areal, der skal males. Maleren skal vurdere vægge, lofter, døre, karme og fodlister samt tiden til at komme rundt om installationer og inventar. Mange små rum kan derfor give mere arbejde end en åben planløsning.

Som et rent tænkt eksempel kan en lejlighed på 55 kvadratmeter med seks rum og 2,8 meter til loftet kræve mere arbejde end en lejlighed på 75 kvadratmeter med fire rum og 2,4 meter til loftet. Eksemplet er ikke en prisregel, men viser, hvorfor gulvarealet alene kan føre til en forkert sammenligning.

Ruminddelingen ændrer arbejdet

Flere rum giver flere hjørner, kanter og døråbninger at arbejde omkring. I køkkenet skal skabe, bordplader og installationer beskyttes, mens badeværelset kræver omtanke omkring ventilation, fugtbelastning og eksisterende overflader.

Højere lofter kan kræve arbejdsplatform, stillads eller flere flytninger af adgangsudstyr. Det er både rækkevidden og muligheden for at arbejde sikkert og sammenhængende, der påvirker tidsforbruget.

Også adgangsforhold bør fremgå af opgavebeskrivelsen:

• Trapper uden elevator: Materialer og udstyr skal bæres op og ned.
• Afstand fra parkering: En lang transportvej giver mere håndtering.
• Begrænset adgang: Møbler eller andre håndværkere kan forhindre en effektiv arbejdsgang.
• Begrænsede arbejdstider: Ejendommens regler kan indsnævre tiden til især støjende forarbejde.

Sammenlign tilbud rum for rum og flade for flade. En lav pris pr. gulvkvadratmeter er ikke nødvendigvis et billigt tilbud på den opgave, du faktisk har.

Notér derfor også, om lejligheden er tom, og hvornår maleren får uhindret adgang. Vi tilpasser arbejdsprocessen til opgavens omfang og placering, men planlægningen bliver mere præcis, når de praktiske forhold er kendt fra begyndelsen.

Behandlinger og materialer der ændrer prisen

Et ordentligt malertilbud beskriver mere end farve og slutpris. Det viser, hvordan maleren kommer fra den eksisterende overflade til det aftalte resultat. Hos os er grundigt forarbejde og korrekt materialevalg centrale forudsætninger for holdbart håndværk.

Fra beskyttelse til færdig overflade

1. Afdækning og klargøring. Gulve, kontakter og fast inventar beskyttes med egnet afdækning og malertape. Løse beslag fjernes efter aftale, så der ikke blot males omkring dem.

2. Afrensning og afvaskning. Løs maling skrabes væk, og fedtede flader vaskes med egnet grundrens. Rester fjernes, og underlaget skal være tørt, før behandlingen fortsætter.

3. Reparation og spartling. Huller fyldes med spartelmasse, der passer til underlaget. Fuldspartling bruges, når hele fladen skal rettes op, ikke som automatisk standard på enhver væg.

4. Slibning og grunding. Spartlede områder slibes med slibebræt eller vægsliber med støvudsugning, og støvet fjernes. Porøse flader kan kræve forankringsgrunder, mens misfarvninger kræver en anden type grunder med spærrende egenskaber.

5. Eventuel opsætning af glasfilt. Glasfilt til vægge og lofter opsættes på et klargjort underlag med egnet vævlim. Det er ikke gulvfilt, og det erstatter ikke reparation af løse eller ujævne flader.

6. Maling og tørring. Malingen fordeles med passende rulle og pensel efter den aftalte behandlingsopbygning. Tørre overflader kontrolleres, og støvkorn eller små ujævnheder slibes væk, hvor det er nødvendigt.

7. Træværk og afslutning. Døre, karme, vinduer og fodlister kræver rengøring, matslibning og eventuel hæftegrunder. Profiler og kanter gør arbejdet mere tidskrævende pr. overflade end en fri væg.

I køkkener og badeværelser skal malingen passe til rengøring og fugtbelastning. Vaskbar maling er ikke i sig selv en vådrumsløsning, og maling kan ikke erstatte en nødvendig tæt konstruktion.

En mørk væg malet med for tyndt påført maling kan kræve yderligere behandling. Det koster både arbejdstid og ventetid, så den billigste spand er ikke nødvendigvis den billigste løsning.

Vores tilgang til professionelt malerarbejde med fokus på kvalitet handler netop om sammenhængen mellem underlag, behandling og materialer. Spørg konkret: Hvilke arbejdsgange er med, og hvorfor er de nødvendige her?

Hvad lejekontrakten kan pålægge dig ved fraflytning

Læs kontrakten, før du bestiller arbejdet. At en væg kan blive pænere med en ny behandling, betyder ikke automatisk, at du skal betale for den. Lejeaftalen, vedligeholdelsesordningen og dokumentationen for boligens oprindelige stand skal holdes op mod det konkrete krav.

Ifølge Social- og Boligministeriets vejledning kræver istandsættelse et konkret vedligeholdelsesbehov, vurderet principielt rum for rum og flade for flade inden for lejerens vedligeholdelsespligt. Almindeligt slid er ikke det samme som misligholdelse, men betydningen for betalingen afhænger også af, hvem der har vedligeholdelsespligten.

Skeln mellem privat og almen udlejning

Normalistandsættelse er ikke en fri adgang til at renovere alt fra bunden. I reglerne om almene lejeboliger omfatter begrebet nødvendig hvidtning, maling og tapetsering af vægge og lofter samt rengøring, og under bestemte betingelser kan der anvendes et fast normalistandsættelsesbeløb. Det skal ikke uden videre overføres til en privat lejeaftale.

I almene boliger med den relevante ordning overtager udlejeren gradvist udgiften til normalistandsættelse over højst 10 år, og ved tidligere fraflytning betaler lejeren kun den del, der ikke er overtaget, som beskrevet i almenlejelovens bestemmelser om normalistandsættelse. Kontrollér derfor afdelingens vedligeholdelsesreglement frem for at bruge en generel tommelfingerregel.

For private boliglejemål er depositummet højst tre måneders leje efter lejeloven. Det er sikkerhed for dine forpligtelser, ikke et beløb, som automatisk tilhører udlejeren eller skal bruges på maling.

Dokumenterne, du skal have frem

• Lejekontrakten: Læs bestemmelser om indvendig vedligeholdelse, maling, tapet og rengøring.
• Indflytningsrapporten: Sammenhold den med fotos og eventuelle registrerede fejl.
• Fraflytningsrapporten: Få præciseret, hvilke forhold udlejeren mener kræver behandling.
• Arbejdsbeskrivelsen: Bed om rum, flader, behandlinger og beregningsgrundlag frem for en samlet upræcis post.

Et malertilbud beskriver udførelsen og prisen. Det afgør ikke i sig selv, om udlejers betalingskrav er juridisk berettiget. Ved uenighed om ansvaret bør det afklares særskilt, inden du bestiller mere arbejde.

Tidsfrist og hastende fraflytning

En kort frist kan gøre istandsættelsen dyrere, fordi bemanding og arbejdsrækkefølge skal passes ind mellem udflytning og aflevering. Skal boligen eksempelvis være færdig inden for 7 til 14 dage, kan det kræve flere folk på opgaven samtidig eller en omrokering af andre aftaler, og det slår igennem i prisen. Prisforskellen følger altså den samlede arbejdsindsats på fladerne, ikke selve kalenderen. En stram frist er heller ingen garanti for, at netop din opgave kan nås, for arbejdet har stadig sit eget tempo.

Flere håndværkere kan arbejde parallelt på tilgængelige flader, men de kan ikke forkorte produktets nødvendige tørretid. Arbejde uden for normal arbejdstid kan kun indgå, hvis det aftales konkret og på forhånd.

Få fristen afklaret før bestilling

1. Kontrollér overleveringsdatoen. Find datoen i kontrakten og afklar, hvornår boligen skal være ryddet og tilgængelig.
2. Tal med udlejer om arbejdsperioden. Undersøg, om der er plads mellem udflytning og næste overtagelse, og få aftalen bekræftet skriftligt.
3. Bed os vurdere den realistiske varighed. Oplys både adgangsdato og afleveringsfrist, så vi kan tage stilling til arbejdsomfanget og konsekvenserne af en strammere plan.
4. Få tidsplanen skriftligt. Den bør passe sammen med tilbuddet og beskrive væsentlige forudsætninger.

Planlæg efter tørretiden: Et lag, der føles tørt ved berøring, er ikke nødvendigvis klar til næste behandling.

For tidlig overmaling giver problemer med vedhæftning og spærring. Temperatur, luftfugtighed og ventilation skal derfor indgå i planlægningen. En realistisk afleveringsdato er mere værd end en optimistisk aftale, der efterlader ekstraarbejde og uenighed ved slutgennemgangen.

Sådan sammenligner du tilbud og tager næste skridt

Sammenlign først hvad du får, og derefter hvad det koster. Et tilbud på vægge alene kan ikke sammenlignes direkte med et tilbud, der også omfatter lofter, træværk og omfattende reparationer. En lavere total kan ganske enkelt dække en mindre opgave.

I den viste opgørelse fra Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks ligger delindekset for malerarbejde på 109,2 med en årlig ændring på 1,9 %. Det dokumenterer ændringer i omkostningerne, ikke en automatisk tilsvarende prisstigning på din lejlighed. Afklar derfor også tilbuddets gyldighed, og om prisen er fast eller kan reguleres.

Kontrollér tilbuddenes indhold

• Behandlingerne: Er afdækning, spartling, nødvendig grunding og to dækkende lag beskrevet?
• Afgrænsningen: Er tapetfjernelse, træværk og særlige skader inkluderet eller undtaget?
• Afleveringen: Er tørretid, oprydning og eventuel slutrengøring indregnet?
• Ekstraarbejdet: Hvordan håndteres skjulte forhold, og hvordan skal ændringer godkendes?

Bed om en postopdelt kalkulation pr. rum eller overfladetype. Så kan du se, om forskellen mellem tilbuddene skyldes timeforbrug, materialer eller udeladte opgaver.

Brug denne korte opgavebeskrivelse før henvendelsen:

• Dokumentation: Fotos af rummene og relevante overflader samt kendte skader.
• Boligen: Antal rum, loftshøjde og overfladetyper.
• Praktikken: Adgang, parkering, eventuelle møbler og arbejdsbegrænsninger.
• Fristen: Tidligste adgang og ønsket aflevering.

Fra dokumenter til konkret vurdering

Start med lejekontrakten og indflytningsrapporten, notér de flader og den stand, du skal aflevere, og fastlæg fristen. Bed derefter om besigtigelse og et skriftligt tilbud. En besigtigelse giver mulighed for at undersøge stand, omfang og adgang på en måde, som en kvadratmeterpris ikke kan.

Malerfirmaet MGA A/S har base i Smørum i Egedal og betjener primært Egedal Kommune, Storkøbenhavn og Nordsjælland samt løser opgaver på hele Sjælland. Vi tager altid udgangspunkt i kundens behov og bygningens forudsætninger, med vægt på faglært håndværk og grundigt forarbejde.

Vi tilbyder altid et skriftligt, uforpligtende tilbud. Du kan se vores tilgang til pris og tilbud på malerarbejde og bede om en besigtigelse, så vurderingen bygger på boligen frem for et løst prisoverslag.

---

Hos Malerfirmaet MGA A/S tilbyder vi indvendigt og udvendigt malerarbejde for private boligejere, virksomheder, boligforeninger, institutioner og entreprisekunder, herunder maling af flyttelejligheder. Send fotos, opgavebeskrivelse og afleveringsfrist, og kontakt os om en besigtigelse og et skriftligt, uforpligtende tilbud på det konkrete malerarbejde.